上周末又陪朋友去看房。该楼盘位于北四环外望京桥北，名为中广?宜景湾。开发商的售楼处门口在修路，因此被齐人高的围档档住，非常隐蔽，给我们的感觉是这个楼盘是不是产权有问题，开发商也太“低调”了点。但房子给我们的印象还不错，事实上，我朋友最近比较密集地看了不少房子，这个房子是他最满意的。房间的视野非常好，简直可以用震憾来形容，因为在小区南边没有房子，而是一片绿地，一眼望去可以看到四环里面的太阳宫公园。而四环与小区之间的这片杂草丛生的绿地，据销售介绍未来是一个市政规划的公园——龙韵公园，公园里面还会有水系——北京的房子要是能看得见点水，那价格就上去了。该楼盘卖的都是大户型，最小的是两居室，102平方米，比较少，另外还有190平方米的三居，206平方米的四居等。按说，开发商这样盖房子不符合06年北京房地产调控规定，即“90平方米以下房屋占70％的标准”。开发商的解决办法是，206平方米的房子是按两套房子来卖的，即你虽然买的是一套206平米的房子，但实际上你们拿到两个房产本。呵呵，真是上有政策，下有对策呀！！！售价呢？毛坏房1.9万/平方米起，可以打95折。也就是说102平方米的最小户型，房子总价大概是200万元，这与我们之前看的北四环的两个楼盘相比还是要便宜一些的。但是即使这样，我认为这个价格还是完全没有投资价值的。为什么呢？

房子其实有两种属性，一种是作为商品用来居住或者商用的，这是它最根本的属性，同时它还有另一个属性就是作为投资品。而作为投资品，房子实际上与股票没有本质的不同，因此它的价格有时会不合理地升高，也会不合理地下降——如果完全由市场决定的话。如果我们把房子作为一种投资品来分析，那我们就很清楚了，决定房产价值的是租金——相当于股票的股利。比如，我现在投资200万买下102平方米宜景湾的一套两居室，如果我将其出租，那一年能收回多少租金呢？以我最乐观的估计不会超过6万，也就是其一年的投资回报为3%，这已经低于人民币的一年定期存款利率了。因此，如果是投资，那我宁愿存银行定期而不是去买这样价位的房产。有人会辩解道，房子明年还会升值的，售价会更高，而在银行的存款就不会。这与股票市场的道理是一模一样，如果你根据这样的逻辑投资就是在搏傻。当然，我不能说房价会降，但是现在从其价值来看，价格已经太高了，也许价格还涨到更高，就像去年股市涨到6000点一样，谁知道呢！正是从最基本的投资回报率出发，我判断目前的北京住宅房产毫无投资价值。但是，如果出现恶性的通货膨胀，情况就不一样，那时，如果你没有房产或者黄金这样的硬通货，就会吃亏，而我判断决策者是不可能让恶性通胀发生的，因为那将危及政权。

住宅房产的泡沫产生很大程度上有刚性的需求问题，这一点似乎大家都心知肚明：中国的城市化还在进行中，许多年轻人进城后有置业的要求，而中国城镇化的实践又不是很成功，因此导致更多的人涌入中心城市。在这样种情况下，如果政府不能做好自己的功课，很容易导致房价快速上升，就像前几年一样。而与住宅房产相比，商用的房产市场，尤其是商铺，则相对理性，泡沫产生的难度也要大很多。无论是出租方或者承租方，他们心都很清楚，房产回报率是可以预期的。一般而言，出租方要求是10年回报（相当于年回报率10%），而承租方只愿意给12年回报（相当于年回报率8%左右，与目前的银行贷款利率差不多），而最终的租金就在这之间达成。但是，在整体房价都上升的情况下，商业房产的租金也会水涨船高，而且最终会将这种租金的上涨转嫁到消费者头上。因此，一分析房产，我总是会对政府不把房产价格纳入CPI指数耿耿于怀。

只要有机会，我就会问外国朋友他们国家的房价情况。26日，与一美国朋友吃饭，他告诉我美国因为次贷危机，房价大概下跌了20%，他父亲在弗吉尼亚郊区花30万美元就买了一栋别墅，别墅离弗州理工所在的黑堡（Blacksburg）镇15公里。我不清楚这样一个地方相当于中国什么位置，但从总价上看一个别墅才卖200万人民币，确实不算高价了。我在网上查了一下黑堡（Blacksburg）镇的介绍：黑堡（Blacksburg）镇，背靠阿巴拉契亚山脉，处于新河谷（New River Valley）中心区，距离美国杰佛逊国家森林公园（Jefferson National Forest）仅有数里之遥，而距离美国首都华盛顿特区不到4小时车程。黑堡，大约有四万公民，是一个四季分明、治安良好、景色宜人、人民友善的小镇，名列美国十大梦想小镇之一。谨志之，以备参考。