成都房产“震”态分布展望

成都房产，“震”态分布展望
 
关于5.12大地震对于成都的影响，今天看来，已经无庸赘言了，而对于影响的持续时限，成都房地产市场重新启动的时间却还有不少的讨论与争议。
 
其实对目前的市场而言，骂娘、单纯被动地等待，向老天爷祈祷乌云早日散去，或者像巫婆一样预测周期已经没有太多的意义。准确分析事件（地震）对市场的影响机制，进而在资金筹措、区域定位、物业配比、产品设计、价格策略、营销渠道及通路上顺势而为，寻求一揽子的针对性解决办法，才是聪明人的选择。
 
对于本次地震的长期影响，一定要放到国际大环境和国内小环境中去考虑。从小了说，08年的货币从紧是国家自94、97年以来以对抗投资环境过热和通货膨胀为目的实行的周期性的固定投资规模收缩的决定性一年；放在全球的范围来讲，则是美国房地产泡沫破裂，国际热钱首次以投机人民币的汇率和国内资产为目的发动全面进攻的一年。
 
由此，提高存款准备金率，减小货币投放总量，设置投资障碍，遏止在股市、房地产、矿产等投资领域的资本流动性就成为国家在08年的调控重点。
 
放在这样的市场环境下，应该说，即使成都不震，今年的成都房地产也将跟随国内一线城市进入缩量调整的阶段（同比销量下调30-50%，今年头4个月成都市房地产市场的发展轨迹，正是如此）。而这个调整周期，由于可能受到土地市场破裂，RMB升值趋势逆转，热钱流出，国内市场流动性停滞等不确定因素的影响，也许将持续5年以上的漫长时间。
 
然而，这次地震却可能改变成都在未来调整期里所处的地位：
 
1、首先，地震可以看作是对区域内民众财富的一次性消耗。
这样的消耗可以带来受灾范围内，从投资领域到个人消费领域的巨大需求，从水电、道路、通讯在内的基础设施，到办公楼、剧院、广场在内的公共项目，再到房地产、家电、家具在内的个人投资、消费需求。
 
从现在统计，受灾总人数已经超过了4千万，这4千万人中，每一个人都存在着潜在的消费动力，这在国内其他供大于求的市场而言，无疑是个巨大的市场机遇。
 
2、其次，巨大的赈灾投入和宽松的货币政策无疑将改变市场的供求关系。
截止目前，财政部确定拨付的救灾资金达700亿，民间赈灾募捐已近500亿，这1200亿赈灾投入即使只按照50%的增长加乘也能产生1800亿的GDP增量，相当于07年四川GDP总量的17%。
 
与巨大的赈灾投入相呼应的，是央行自5月20日以来连续三次暂停灾区银行存款准备金率上调的举措，为成都货币充分供应创造了条件。
 
最值得期待的，自然是地方政府为了重新启动成都地区房地产市场，可能在首付比例、房贷利率、开发贷款数量、税收优惠等方面给予的巨大政策扶持。
 
这些举措短期内可能大大提高灾民的消费能力，并将其重新投资置业的时间提前。
 
3、第三，从紧环境下的特殊货币政策将形成市场投资的向心能力。
当国内其他城市在未来相当长时间内都可能陷于紧缩的市场环境中时，成都地区众人皆紧我独松的货币供应环境必将成为大量在资金链“生死线”上徘徊的开发商的救命稻草。
 
这里将会有大量利率优惠的长期开发贷款供应；灾区还有数不清的公共建设项目推出；灾区的低价土地将在未来5年内集中推出。
 
挤入重建市场，就意味着可以改善自己短期负债情况，获得政府项目的融资担保，以及对年前高价土地储备形成价格对冲……
08年以后几年的成都，也许会因祸得福，成为资金干涸的全国投资市场的水龙头。
 
需要指出的是，虽然成都在未来5-8年，凭借持续的投资优势和政策关照，可以获得相对于全国的差异化房产竞争优势，但是从目前而言，则必须面对比他人更严酷的信心危机。要对抗这个冰封期，就需要首先转变思路，主动迎合震后成都地区房产消费心理的变化！
 
毫无疑问，“安全”将是市场置业心理变化的关注重点。对于安全的理解，主要表现在区位选择、产品结构、物业类型、建筑密度和楼层选择、家装思路等方面。
 
区位选择：从震后区域市场的放量情况已经基本明确，消费者开始以项目与龙门山断裂带的直线距离阶梯状重构区位在消费者心中的心理价位，震后两周，城东区域成交量接近全城的一半，就可看做震后消费者“向东向南发展”的新趋势。
 
当然，考虑到灾区居民入城通路的截流作用，以及灾民具体消费力的限制，城北、城西可能将更多面对灾区城市化人口的置业需要，特别是沿成灌路、成绵路入城的郫县、新都，未来将成为灾民入城消费的第一站。
 
由此最终形成城区人口向东向南流动，入城人口向北向西集中的阶梯化配置格局。
 
结构方面：砖混结构建筑就此逐步退出历史舞台已是共识，接下来是一个钢筋混凝土建筑全面升级的时代，剪力墙、筒体结构建筑由于其更好的抗震抗拉特性将侵占最常规的框架结构的市场份额。借鉴日本等对抗地震更成熟地区的经验，基础部分安装有吸震阻尼的“柔性”建筑可能名正言顺成为升级换代的建筑主流，而高强度钢管混凝土建筑可能登陆市场。
 
就像台北地震催生的结果一样，全钢构建筑由于其超高的造价、超强的屈服应力和允许变形量，将成为未来高端房产市场“顶级”建筑的标志。
 
物业类型：借鉴地震高发区域的大城市洛杉矶、东京的发展模式，郊区民宅低层化、宽松化，市区高层住宅的小开间公寓化都将成为潮流。
 
由于未来几年震区土地的集中入市，无疑将在客观上起到增大土地供应总量，降低土地成交价格的作用，大量低价土地的上市，将促进郊区别墅类、低密度花园住宅区的形成与繁荣，而“怕死的”富人往郊区化迁徙的步伐，也将改善其在市中心跟平民抢房的现状，豪宅郊区化的副产品，可能就是市区平民化。
 
在市中心的高层住宅物业上，由于小开间住宅的整体刚性较好，在抗震的安全前提下更容易得到市场的认可，因此，安全优先原则下，小开间住宅将会赢得更多的发展。借鉴香港、日本等小开间公寓的经验，一旦大量卧室开间低于3.0米，甚至2.6米；客厅低于3.5米的公寓式建筑出现，满足生活空间、室内行动的“无障碍”住宅将会形成新的需求趋势。与之配套发展的可能就是配套家电、家具、软装的定制化和产业化需求，空间定制的新型伴生产业可能由此繁荣……
 
楼层选择：根据某门户网站对于震后置业趋势的投票结果来看，地震对于楼层置业趋势的影响已经产生，大量新生置业需求集中于5层以下，10层以上则少人问津。如此置业分布，无疑让原本就销售缓慢的高楼层物业陷入更加尴尬的境地。也许在未来可以预见的时间里，原来按楼层而递增的层差价格会出现倒挂。
 
需要指出的是：对于高层建筑而言，地震中的建筑形变都是均匀形变，也就是说高楼层看似晃动更大，其实每层的形变量都是一样的，高楼层的安全性相对低楼层没有区别。
 
这种短期对地震不成熟的心理状态无疑蕴藏着相当的逆向投资机遇——用最低单价获取景观价值最好的物业！
 
家装思路：作为依附于房地产之上的另一个巨大的伴生产业，家装和室内装修业的发展无疑也受到地震的深刻影响。
 
在本次地震中，由破碎的玻璃、断裂的金属装饰行材造成的附加伤害不可忽视。因此玻璃与金属构件为主的现代、超现代风格装修也许将受到冷遇，而和式风格中以布艺、绒面、木材、橡胶等材料为主构成的安全舒适型风格则可能获得市场更多的认可。
 
其次，原本在外墙装饰部分的保温层制品、饰面层的面砖都可能在地震中脱落，造成伤人隐患。因此，高级外墙涂料占领市场将取得先机；另外，原先因为挤占室内空间而被冷遇的内墙保温工艺则可能重新受到重视，因为相对柔性的内墙保温材料可能在摇动中更好地保护人身安全。
 
展望一下，08年以后的成都房地产市场，以人为本的理念将会向着更加安全与舒适的深度发展，而随着大量廉价土地的上市供应，房价还存在温和下跌的空间。
 

更为重要的是，由于海量资金的流入，成都的房地产有了一个可靠的依靠，当国内房产市场未来陷入连续高台跳水的表演赛时，这里也许将是全国人民最后的信心寄托地……

注：本文为向《成都楼市》供稿，因而内容相对和谐……